מיהו שמאי מקרקעין, ואיך הוא בכלל קובע הערכת שווי של נכסים? שמאי מקרקעין בירושלים – המדריך המלא.
לפני הכל – מהי שמאות מקרקעין?
אם חיפשתם דירה בשנים האחרונות, אתם מודעים לכך שלכל דירה מאפיינים משלה. נוף, גודל, מספר חדרים ומיקום הם רק חלק מאותם מאפיינים שונים, אשר יחד מגבשים את שווי הדירה.
לאור השוני, עולה צורך בגורם אשר יעריך את השווי של כל נכס. כאן נכנס עולם שמאות המקרקעין, שהוא תחום עיסוק שמטרתו הערכת שווים של נכסים, בהם קרקעות, נכסי מגורים ומסחר ועוד.
שמאי מקרקעין בירושלים ובכלל – מיהו?
על פי החוק בישראל, כדי להיות שמאי מקרקעין בירושלים ובכלל על אדם לעמוד בשלושה תנאים מצטברים:
- בעל השכלה אקדמית – אומנם אין דרישה לתואר מסוים, אך כן ישנה חובה ללמוד במוסד המוכר על ידי המועצה להשכלה גבוהה.
- מעבר בחינות מועצת שמאי המקרקעין.
- השלמת התמחות שאורכת כשנה שלמה.
אופן הבדיקה של נכסים על ידי שמאי מקרקעין
ככלל, במסגרת לימודיו עובר שמאי מקרקעין הכשרה מקיפה, בה הוא מתמחה בכלל האספקטים הנוגעים לסטטוס הנכס (לדוגמה, ממושכן או משועבד) למצב הנכס עצמו (משופץ, מס' חדרים וכו') וכן לנתונים חיצוניים לנכס (לדוגמה, קרבה לגני ילדים ותחבורה ציבורית).
עם זאת, לאור העובדה שאנחנו רוצים שתגיעו לשמאי מקרקעין עם מעט ידע, בפסקאות הבאות נציג את שלושת השיטות העיקריות בהן משתמשים שמאי מקרקעין בירושלים ובכל מקום בארץ לביצוע שומה. בשם הנוחות, כלל הדוגמאות יובאו ביחס לשמאי מקרקעין בירושלים.
גישת ההשוואה – הנפוצה ביותר
מדובר על השיטה הרווחת ביותר בישראל, זאת לאור העובדה שהיא מהווה השיטה האמינה ביותר. בבחינה זו יבחן שמאי עסקאות דומות שנכרתו באותו אזור מגורים, בדירות בעלי מאפיינים דומים.
לשם המחשה, שמאי מקרקעין בירושלים, שמגיע לתמחר דירת 4 חדרים באזור קטמון, ייבחן דירות באזור קטמון בלבד, במבנים שנבנו באותה תקופת זמן, תוך התחשבות במאפיינים ספציפיים של הנכס הנדון.
הגישה הכלכלית – שמאי מקרקעין בירושלים יבחן את התשואה המקומית
בשיטה הכלכלית, אשר נקראת גם שיטת היוון ההכנסות, ייבחן שיעור הרווח שנובע מהדירה (ברוטו), אשר תיבחן בהתאם ל. על פי רוב, שיטה זו תשמש כאשר יהיה מדובר על נכסים המהווים עסק, דוגמת מבני דיור לגיל השלישי, ולא תשמש כאשר מדובר על נכס מגורים.
לשם המחשה, שמאי מקרקעין בירושלים זומן לבצע שומה על קניון הדר בתלפיות, נכסים בהם שיעור התשואה הוא 8%. בהנחה ונמצא כי שיעור ההכנסות השנתי (לפני מס) עומדות על 800,000 שקלים, שוויו של קניון הדר יעמוד על 10 מיליון שקלים.
גישת העלות – לפי השווי של כל מאפיין בנפרד
על פי גישת העלות, יש לבחון שווי של כל מרכיב ממרכיבי הנכס בנפרד. כלומר, שווי הקרקע ייבחן באופן עצמאי, וכך גם שווי המבנה, הרווח בגין הבנייה וייזום המבנה וכו'. לאחר מכן, יחוברו כלל המאפיינים יחדיו, ואלו יגלמו את שווי הנכס.
נחזור לדוגמה של קניון הדר ונחשב את שוויו לפי גישת העלות. בהנחה שהקרקע שווה כ – 6 מיליון שקלים והמבנה שווה כ – 3 מיליון שקלים, לאור העובדה שרווח יזמי מקובל הוא 8%, יהיה שווה הקניון כ – 9.72 מיליון שקלים.
סיכום – שמאי מקרקעין בירושלים ואתם
אם כן, במאמר זה עמדנו בקצרה על קנקנו של שמאי מקרקעין, הכשרתו ושלוש הדרכים לבצע שומה, הן שיטת ההשוואה, היוון הנכסים והעלות. במידה ואתם זקוקים לשירותי שמאי מקרקעין בירושלים, אתם מגיעים מוכנים יותר, כך שתוכלו לוודא שאתם מקבלים את השירות הטוב ביותר.
